Documentação e taxas para comprar casa em Serra Talhada

Quem está se preparando para comprar uma casa em Serra Talhada normalmente pensa primeiro no valor do imóvel, na entrada e nas parcelas do financiamento. Mas existe outro ponto que precisa entrar no planejamento desde o início: os custos com documentação, taxas e encargos da operação. Esses custos mudam bastante conforme a forma de compra.

Na aquisição de uma casa pronta, nova ou usada, o processo tende a ser mais simples e concentrado em poucas etapas. Já na aquisição de terreno e construção, existem mais taxas e despesas ao longo do processo, embora, na prática, a soma desses custos costume ser menor do que a documentação de uma casa já construída de valor semelhante. Por isso, entender como cada modalidade funciona ajuda a evitar surpresas durante a compra.

Compra à vista de uma casa pronta ou usada

Quando se trata da compra à vista de um imóvel já construído, o processo documental é relativamente simples.

Normalmente, o comprador terá quatro etapas principais para considerar:

1. Certidão de inteiro teor

Antes da conclusão da compra, é importante solicitar a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ela permite verificar as informações registradas sobre o imóvel, sua titularidade e outros dados importantes antes da transferência.

2. Escritura pública de compra e venda

Na compra à vista, quando aplicável, é lavrada a escritura pública de compra e venda no Cartório de Notas.

Esse documento formaliza a negociação realizada entre comprador e vendedor.

3. ITBI

O comprador também precisa pagar o ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal relacionado à transferência da propriedade.

O valor depende da base utilizada para aquela operação e das regras do município.

4. Registro no Cartório de Imóveis

Depois da escritura e do recolhimento do ITBI, é necessário levar o título ao Cartório de Registro de Imóveis.

É com o registro da compra na matrícula que a propriedade passa oficialmente para o nome do comprador. Por isso, em uma compra à vista de imóvel pronto, é mais fácil visualizar desde o começo quais serão as principais despesas com documentação.

Na aquisição de terreno e construção funciona diferente

A aquisição de terreno e construção pela Caixa é uma modalidade muito utilizada atualmente por quem deseja comprar uma casa em Serra Talhada.

Nesse caso, a operação possui muito mais etapas.

Isso acontece porque o comprador não está apenas adquirindo um imóvel pronto. Ele está comprando um terreno e passando por todo um processo de construção, acompanhamento da obra, regularização e averbação da casa depois de concluída. Por isso, surgem diversas despesas ao longo do caminho.

Entre elas podem estar:

• projetos, processos e acompanhamento das medições;
• despesas relacionadas ao CREA;
• emissão de certidões;
• avaliação da engenharia da Caixa;
• licença ou alvará de construção;
• taxas relacionadas à contratação do financiamento;
• ITBI sobre a aquisição do terreno;
• registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis;
• custos relacionados às medições da Caixa;
• encargos e juros durante a obra;
• Habite-se;
• CND da construção;
• averbação da construção na matrícula do imóvel.

Ou seja, quando se fala em “documentação da casa”, o comprador precisa entender que os custos não se resumem apenas ao cartório e à Prefeitura. Existem outras despesas que fazem parte de toda a operação.

Mesmo com mais taxas, terreno e construção costuma ter um custo menor

Esse é um ponto que muita gente não percebe.

A aquisição de terreno e construção possui mais taxas e mais etapas, mas isso não significa necessariamente que o valor final dessas despesas será maior.

Na prática, quando comparamos uma casa pronta com uma operação de terreno e construção de valor final semelhante, os custos totais com taxas e documentação costumam ser menores na aquisição de terreno e construção.

Um dos principais motivos é o ITBI. Na aquisição de terreno e construção, a transmissão inicial ocorre sobre o terreno, ainda sem a casa edificada. Por isso, o ITBI relacionado à aquisição tende a ser calculado considerando o valor do terreno, e não o valor final de uma casa já construída.

Isso pode representar uma diferença importante no custo da operação.

Existe também a avaliação da engenharia da Caixa

Quem utiliza financiamento para aquisição de terreno e construção também precisa considerar o custo da avaliação realizada pela engenharia da Caixa.

Na maioria das operações que acompanhamos, essa avaliação gira em torno de R$ 750,00. Esse valor é pago para que o profissional responsável faça a análise necessária do terreno, do projeto e das condições da operação e é uma das primeiras despesas que aparecem durante o processo.

E os custos de relacionamento com a Caixa?

Outro valor que costuma aparecer nas operações realizadas em Serra Talhada é o chamado custo de relacionamento com a Caixa.

Nas operações que acompanhamos, normalmente trabalhamos com uma referência de aproximadamente:

2% do valor financiado.

Entretanto, o valor de R$ 750,00 já pago pela avaliação da engenharia costuma ser abatido dessa referência.

Por exemplo:

Se o financiamento for de R$ 200.000,00, 2% corresponde a R$ 4.000,00.

Considerando que R$ 750,00 já foram pagos na avaliação da engenharia, o valor restante utilizado como referência para essa etapa ficaria em torno de: R$ 3.250,00.

É importante entender que esses valores podem variar conforme a operação e os produtos envolvidos, mas essa referência ajuda bastante no planejamento inicial.

Os encargos de obra também precisam entrar na conta

Outro custo que costuma surpreender quem está fazendo aquisição de terreno e construção são os encargos durante o período da obra.

Como os recursos do financiamento são liberados conforme a evolução da construção, existem encargos financeiros durante esse período.

Por isso, o comprador não deve pensar apenas em:

entrada + terreno + construção + cartório.

É preciso considerar também os custos que surgirão enquanto a casa está sendo construída.

Dependendo do prazo da obra, esses encargos podem representar um valor relevante no orçamento.

O processo continua mesmo depois que a obra termina

Outro ponto importante é que a conclusão física da casa não representa necessariamente o final dos custos. Depois que a construção fica pronta, ainda existem etapas para deixar o imóvel completamente regularizado.

Entre elas estão o Habite-se, a regularização previdenciária da construção, quando necessária, a CND e, por fim, a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis. Essa averbação final é muito importante porque atualiza a matrícula.

Antes, a matrícula mostrava apenas o terreno. Depois da averbação, passa a constar oficialmente que naquele terreno existe uma casa construída, por isso, quem entra em uma operação de terreno e construção precisa se organizar financeiramente até essa última etapa.

Então quanto é preciso reservar?

Não existe um único valor que funcione para todas as compras.

Os custos variam de acordo com fatores como:

• valor do terreno;
• valor total do imóvel;
• valor financiado;
• tipo de operação;
• características do projeto;
• custos profissionais;
• taxas e despesas existentes no momento da contratação.

Mesmo assim, é possível fazer uma previsão aproximada antes de iniciar a operação.

A partir do valor da casa, do terreno e do financiamento, conseguimos estimar grande parte dessas despesas e orientar o comprador sobre quanto provavelmente precisará reservar.

O objetivo não é dizer que o valor será exatamente aquele até o último centavo, mas fazer com que o comprador entre no processo sabendo qual faixa de custo deve esperar.

Isso evita uma situação bastante comum: começar uma aquisição de terreno e construção acreditando que os únicos gastos além da obra serão ITBI e cartório e descobrir, posteriormente, que ainda existem diversas outras despesas.

Casa pronta ou terreno e construção: qual tem menos despesas?

De forma resumida: Na compra de uma casa pronta ou usada, existem menos etapas e a documentação é mais simples, já aquisição de terreno e construção, existem mais taxas, pagamentos e fases durante todo o processo.

Por outro lado, mesmo existindo mais itens para pagar, a soma dessas despesas costuma ser menor do que os custos de transferência de uma casa pronta de valor semelhante.

Por isso, não se deve olhar apenas para a quantidade de taxas.

É preciso entender quanto cada uma representa dentro da operação.

Planejamento evita surpresas na compra da casa

Comprar um imóvel envolve muito mais do que negociar o preço da casa.

Principalmente em uma aquisição de terreno e construção, conhecer previamente as etapas ajuda o comprador a se organizar financeiramente desde o início até a averbação final do imóvel.

Antes de iniciar a compra, procure saber quais serão os custos com:

cartório, Prefeitura, Caixa, engenharia, profissionais, encargos da obra e regularização final.

Com uma previsão bem feita, é possível passar por todo o processo com muito mais segurança e sem descobrir despesas importantes no meio da construção.

Gabriel Ferraz

Corretor de Imóveis – CRECI 18.497/PE

Gabriel Ferraz – Soluções Imobiliárias

Serra Talhada – Pernambuco